住房评估主要包括免费评估和有偿评估。我们需要找一家专业的实体公司对二手房进行评估并出具报告。当然,找到要评估的实体是要收费的。
 
一、国有土地上房屋征收评估办法
 
房屋评估估价方法:房屋总建筑面积(平方米),房屋总重置价值(原值)按实测重置单价计算,房屋现值(净值)按房屋新旧程度评估。计算公式如下:
 
房屋重置完成值(原价)=房屋建筑面积*房屋重置单价(+房屋增减价值)
 
现值(净值)=房屋置换完成值(原值)*评估新旧房屋程度(%)
 
房屋折旧=房屋重置总值(原值)-房屋现值(净值)
 
年折旧=房屋重置总值(原值),(1-残值率)。持久的生活
 
年折旧率=年折旧额*100%完成房屋置换价值
 
服务年限=房屋耐久性极限*新旧房屋评估(%)
 
房屋评估估价原则:房屋评估估价的基本原则是在确定各类房屋价值的基础上完成房屋置换价值。房屋置换的全部价值,是指房屋评估前一年用于房屋改建的投资总额。
 
重置完成值的确定包括建筑安装成本、室外工程造价、征地费、拆迁补偿费、建筑物位置、朝向、楼层等调整因素的增减值。

国有土地上房屋征收评估办法
 
二、二手房国有土地上房屋征收评估办法
 
二手房评估价格指的是房价的市场比较法评估,专门处理的上市价格相同的销售和建筑源的实际交易价格相同类型的建筑,并计算出的平均单价一个特定的建筑。结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、装修状况等特点,计算出该房屋的市场参考价格,比较科学合理。
 
1、住房因素
 
(1)旧套住房功能落后、陈旧,无法与新建商品房相比,“三套小”(小厅、小厨房、小卫生间)扣除10%。
 
(2)楼层对价格也有影响。如果一楼和五楼是基本价格,那么二楼和六楼是-3%,七楼是-5%,三楼和四楼是+3%,如果屋顶是-5%,如果没有南窗,是-5%。
 
(3)建筑物建成后进入折旧年限。根据理论折旧率,混合甲级结构房屋折旧期为50年,年折旧率为2%。
 
(4)旧房普遍落后,使用不便,功能陈旧。在这方面,新建商品房是无法与之相比的。此外,朝向、楼层等自然条件也会对价格产生一定的影响。
 
2、环境因素
 
(1)环境因素既有自然因素又有社会因素,既有大环境因素,也有小环境因素。在同一区域,老房子的环境会比新住宅区差,比如布局,设施,绿化,房子的外观都会大打折扣。
 
(2)社会环境方面,在同一土地层次上,有的适合经商,有的适合生活。此外,该地区的住宅结构、文化氛围和配套建设将对房价产生较大的影响。非物业管理和非独立封闭式住宅面积分别扣除5%,省、市重点中心区扣除+15%。
 
3、心理因素
 
如果没有价格或其他因素的诱惑,人们一般不愿意购买老房子。如果老房子的价格和新房子的价格相差不大,购买老房子就会有无法逾越的心理障碍。心理因素是-8%